Det har blitt mer og mer populært å drive utleie fra markedsplasser som AirBnB. I denne artikkelen ser vi nærmere på regler for skatt for privatpersoner og selskap ved utleie av bolig og eiendom.
Både privatpersoner og bedrifter kan drive med utleie av bolig og eiendom. Skattelovgivningen i Norge skiller mellom profesjonell økonomisk virksomhet og privat ikke-økonomisk aktivitet når det kommer til skatt og MVA. Det kan være skattepliktig å leie ut både som privatperson og bedrift, men reglene er forskjellige.
Det første du må vite før du begynner med utleie er dermed om utleien anses å være en virksomhet eller ikke.
«Ikke-økonomisk aktivitet» betyr ikke at du ikke kan tjene penger på utleien, men at det er en privat sideaktivitet. Det kan for eksempel være utleie av en kjellerleilighet i huset ditt eller å leie ut leiligheten din noen uker mens du selv er på ferie.
En profesjonell økonomisk virksomhet som driver med utleie med høyere aktivitet, flere utleieenheter, har et mål om overskudd og driftsvirksomhet. Dette er med andre ord et selskap som driver med næringsmessig utleie.
Tradisjonelt har Skatteetaten vurdert utleie av over fem enheter som næringsmessig utleie, men det finnes flere faktorer som avgjør om det er ikke-økonomisk aktivitet eller om det regnes som profesjonell virksomhet.
De viktigste faktorene som avgjør om det regnes som næringsmessig utleie er
- omfanget av utleievirksomheten og grad av profesjonalitet
- om utleievirksomheten er egnet til å gå med overskudd eller ikke
Hvert tilfelle av utleie skal vurderes og det er viktig å vite at vurderingen ikke ser på antall enheter som leies ut, men aktivitetsnivået. AirBnB og annen korttidsutleie har betraktelig mer aktivitet enn langtidsutleie. Gjentatt korttidsutleie av en eller to leiligheter kan betraktes som næringsmessig utleie dersom omsetningen er høy og utleien er lønnsom.
Prøv Conta sitt faktura- og regnskapsprogram for utleiere gratis i 30 dager.
Skatt av AirBnB og utleie for privatpersoner
Dette avsnittet dekker utleie av eiendom av privatpersoner. Det vil si at omfanget av utleien ikke går under næringsmessig aktivitet.
Dersom utleien ikke anses å være en virksomhet, vil inntekten bli regnet som kapitalinntekt. Kapitalinntekt vil si inntekt som kommer fra å eie noe, i motsetning til arbeidsinntekt som er lønn eller utbytte. Skattesatsen for kapitalinntekter er på 22 prosent i 2024.
Beløpet for kapitalinntekten som skatten trekkes av avhenger av om det er korttidsutleie eller langtidsutleie, og hvor ofte det leies ut.
Leier du ut via AirBnB eller et utleiebyrå, må du skatte på den totale inntekten før du trekker fra gebyret fra AirBnB. Her kan du lese mer om hvor du finner inntjeningen din i AirBnb.
Skatt ved langtidsuteleie
Ved langtidsutleie (utleie over 30 dager) kan du skattefritt leie ut deler av din egen bolig, dersom du bruker minst halvparten av boligen selv. Dette handler om utleieverdien av de ulike delene av boligen, og ikke kvadratmeter. Les mer om utleie av egen bolig
Leier du ut en bolig du ikke bor i selv, for eksempel en utleieleilighet, er utleien skattepliktig med sats på 22 prosent.
Skatt ved korttidsutleie
Korttidsutleie er definert som utleie hvor leieforholdet er kortere enn 30 dager. Utleie over 30 dager er ansett som langtidsleie, da gjelder vanlige regler for utleie.
Leieinntekter inntil 10 000 kroner er skattefritt så lenge du leier ut for mindre enn 30 dager.
Hvis inntektene til korttidsleie av eget hjem overstiger 10 000 kroner per år, er det beløpet du tjener over disse 10 000 kronene som er skattepliktig. For inntekter over 10 000 kroner vil 85 prosent bli regnet som skattepliktig inntekt.
Leieinntekter skal regnes ut slik:
Leieinntekter fra AirBnB i 2023: 20 000 kroner
– Fribeløp: 10 000 kroner
= Restbeløp: 10 000 kroner
Skattbart beløp: 10 000 x 85 prosent = 8500 kroner
AirBnB og utleie i privat skattemelding
Inntekter fra sider som AirBnB vil være forhåndsutfylt i skattemeldingen. Det er likevel din jobb å kontrollere at dette er riktig ført og at fradraget er riktig beregnet. Som privatperson trenger du ikke tenke på MVA.
NB! Har du leid ut leiligheten din via en utleieannonsør som f.eks Finn.no vil det ikke rapporteres noe inn i skattemeldingen. Det er derfor viktig at du sjekker skattemeldingen og fyller inn manglende informasjon.
Skatt av AirBnB og utleie for selskap
Når utleieaktiviteten regnes som næringsvirksomhet, er det utleie via et selskap. Grunnet risiko bør du ha et aksjeselskap hvis du skal drive med utleie.
Skal du starte et aksjeselskap? Registrer deg på Starte-as.no.
Selskap som driver med utleie har en skattesats på 22 prosent. Skattegrunnlaget er all inntekt du har fra utleie av eiendom. Alle kostnader selskapet ditt har knyttet til utleievirksomheten vil være fradragsberettiget. Dette er for eksempel avgifter, vedlikehold og inventar kjøpt til utleievirksomheten. Personlig aktivitet som for eksempel renhold er ikke fradragsberettiget.
Eiendomsselskap og andre selskap har frist for levering av skattemeldingen 31. mai påfølgende år.
Selskapet som utleier eller AirBnB-vert må beregne og innkreve MVA på leien. Satsen for korttidsutleie av hytter og fritidsboliger er på 12 prosent. Du kan også trekke fra MVA knyttet til utgifter. Merk at det bare er kostnader relevant for utleieaktivitet som er fradragsberettiget.
Les mer om MVA på utleie av fast eiendom.
Bokføre utleie i regnskapet
Alle selskaper skal føre regnskap og må bokføre transaksjonene til bedriften. Alle inntekter fra utleien skal bokføres, og alle kostnader skal bokføres.
LES OGSÅ: Slik bokfører du utleie via AirBnB i regnskapet.
Sender du ut fakturaen til kunden selv, vil inntekten din automatisk bokføres i regnskapet.
Hvis du ikke sender ut fakturaen selv, kan du bokføre manuelt ved å registrere inntekt i regnskapet.
Har du fått betalt via PayPal, Vipps eller egen løsning i AirBnB, bokfører du dermed manuelt i regnskapet. Husk at du må legge ved gyldig salgsdokumentasjon. Det er kun kvitteringer og fakturaer som er gyldig salgsdokumentasjon. Vipps for eksempel har ikke et gyldig salgsdokument, og da må du opprette en kontantfaktura. Leier selskapet ditt via AirBnB kan du hente ut fakturaer fra systemet og legge ved det som salgsdokumentasjon.
Utleie av fast eiendom skal bokføres på en konto som begynner på 36, for eksempel konto «6300 – Leie lokale». Husk MVA for utleie av fast eiendom.
Du skal også legge inn alle kostnader i regnskapet. Det gjør du enkelt ved å registrere kjøp. Husk å legge ved faktura eller kvittering som salgsdokumentasjon. Det er viktig å legge inn alle kostnader, både for at regnskapet skal bli riktig, men også for at du skal kunne få fradrag på kostnadene dine.
NB! Mottar du EHF-faktura direkte i regnskapet ditt, trenger du kun velge riktig regnskapskonto for kjøpet. Dette er tidsbesparende! Aktiver EHF i regnskapet ditt.
Husk også at i tillegg til å føre regnskap er alle selskap også pliktig til å levere årsoppgjør. Conta har et frittstående årsoppgjørsprogram som passer supert til både eksisterende Conta-kunder eller andre selskap på jakt etter et intuitivt og rimelig årsoppgjørsprogram.
