MVA på utleie av fast eiendom (bygg)

Driver du med utleie av fast eiendom? Hvor mye MVA du skal beregne på leieinntektene avhenger av hvem du leier ut til, hva formålet er og hvor stor del av bygget det er snakk om. 

Alle bedrifter må forholde seg til merverdiavgift på en eller annen måte. De fleste skal registrere seg i merverdiavgiftsregisteret når de passerer 50 000 kroner i omsetning i løpet av 12 måneder, med mindre de driver med unntatt virksomhet. 

For bedrifter som driver med utleie av fast eiendom, er reglene litt mer kompliserte enn som så. Ifølge merverdiavgiftsloven, er omsetning og utleie av fast eiendom unntatt MVA. Det samme gjelder omsetning av varer og tjenester som leveres som ledd i utleien, for eksempel renhold av lokale og strøm.

Utleie til boligformål er for eksempel alltid unntatt MVA, uansett hvem du leier ut til. Leier du ut lokale til næringsformål, er det derimot litt andre MVA-regler å forholde seg til.

Les også: Hva er forskjellen på unntatt og fritatt MVA?

La oss se på situasjonene hvor bedriften din skal kreve inn MVA og har rett på MVA-fradrag:

Utleie med 25 % MVA

Noen type utleie av fast eiendom skal ha 25 prosent merverdiavgift. 

Det gjelder utleie av

• selskapslokaler hvor det skal være servering
• parkeringsplasser
• oppbevaringsbokser

Noen typer omsetning knyttet til utleie av fast eiendom skal også ha en merverdiavgift på 25 prosent.

Det gjelder omsetning for

• utleie av reklameplasser, for eksempel på veggen til et kontorbygg du eier eller på en skjerm i et lokale
• trær og avling på grunn du eier, hvis omsetningen skjer uavhengig av grunnen
• rett til å ta ut jord, stein og andre produkter fra grunn du eier
• rett til jakt og fiske på grunn du eier
• rett til å disponere lufthavn eller jernbanenett du eier
• kommunal havn, mot havneavgifter, som du eier

Utleie med 12 % MVA 

Utleie av overnattingsplasser skal ha 12 prosent MVA. Det gjelder 

• hotellrom
• campingplasser
• hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom

I tillegg skal det være 12 prosent MVA når du leier ut lokaler på hotell eller idrettsanlegg til konferanser og møter.  

Vurderer du å leie ut hus eller hytte som privatperson? Se hva du må tenke på. 

Frivillig registrering i MVA-registeret

I noen tilfeller kan du registrere bedriften i MVA-registeret og få fradrag for MVA selv om utleien ikke går under kravene for vanlig eller lav sats. Dette kalles frivillig registrering.

Det er frivillig å registrere seg i MVA-registeret hvis bygget eller anlegget brukes av

• en bedrift som er MVA-registrert og driver MVA-pliktig virksomhet
• offentlig virksomhet der øverste myndighet er kommunestyre, fylkesting eller annet styre eller råd etter kommuneloven
• interkommunale og interfylkeskommunale sammenslutninger organisert etter kommuneloven, for eksempel brannvesen eller avfallshåndtering som samarbeider på tvers av kommuner

Hvis du allerede driver med avgiftspliktig virksomhet og er MVA-registrert, trenger du ikke å søke om frivillig registrering i tillegg. Tidligere måtte bedrifter registreres i MVA-registret som både vanlig og frivillig registrering, men det er ikke lenger nødvendig. 

Utleie til både MVA-pliktige og ikke-MVA-pliktige

Hva skjer da med bygg som du leier ut til bedrifter som er MVA-pliktige og bedrifter som ikke er det? Det kan for eksempel være et legekontor i halve bygget (unntatt MVA) og et byggefirma i andre halvdel (MVA-registrert). 

Da må du fakturere med MVA til byggefirmaet og uten MVA til legekontoret.

På samme måte kan du kun trekke fra MVA på kostnader knyttet til den delen av bygget som byggefirmaet leier. Det betyr, at hvis du bytter et vindu på deres lokaler, kan du få MVA-fradrag for kostnaden. 

Bytter du derimot et vindu på legekontoret, kan du ikke få fradrag for MVA. 

Bytter du alle vinduene i hele bygget, får du forholdsmessig fradrag. Det betyr at du må beregne hvor stor andel av kostnadene du kan få fradrag for, basert på arealet hver av leietakerne leier, eller omsetningen du får fra hver av dem (leieinntektene). 

Hvis legekontoret har 20 prosent av bygget og byggefirmaet har de resterende 80 prosentene av bygget, kan du få fradrag for 80 prosent av kostnadene. 

Justering av MVA ved utleie

Når du leier ut fast eiendom, må du også ha kontroll på tilbakeført MVA. 

Hvis du pusser opp den delen av bygget som ble brukt av byggefirmaet, og legekontoret senere tar over lokalene, må du betale tilbake MVA som du har trukket fra. 

Kort forklart: Pusser du opp og får fradrag og deretter leier ut til noen som ikke er MVA-registrert, må du tilbakebetale til staten. 

Tilbakeført MVA følger justeringsregler. For eiendom gjelder tilbakeført MVA for 10 år tilbake i tid. Hvis tilbakeføringen skyldes at eiendommen er solgt til noen som skal drive uten MVA, skal du ta en samlet justering på beløpet som gjenstår basert på tiden som har godt. 

Hvis tilbakeføringen skyldes nye leietakere med annen MVA enn tidligere leietakere, skal det justeres årlig basert på gjennomsnittlig bruk av lokalet siste 2 år. 

Justering av MVA skal meldes med MVA-kode 1 Justering i MVA-meldingen. Les mer om de nye MVA-kodene fra 2022. 

Du trenger ikke å foreta justering dersom endringen er under 10 prosent. 

Forskjellig MVA? Slik gjør du det i regnskapet

Mange bedrifter som driver med utleie av fast eiendom må forholde seg til flere av MVA-satsene nevnt i denne artikkelen. Disse må du passe på å skille i regnskapet for at MVA-meldingen skal bli riktig. Det gjør du ved å fordele kostnaden på MVA-koder.

Du bytter vinduer for 10 000 kroner. 

Siden 80 prosent av bygget leies ut til et byggefirma som er MVA-pliktig, skal 8000 kroner av vinduene du kjøpte til oppussing bokføres med 25 prosent MVA (MVA-kode 1). 

For å fordele kostnadene i Conta, kan du gå til BILAG > REGISTRER NYTT BILAG > REGISTRERE KJØP og fyll ut fakturadetaljene. Under «Kostnader» velger du DEL OPP FAKTURAEN. 

Den resterende summen som er vinduene til legekontoret, skal bokføres uten MVA (MVA-kode 0). 

På denne måten får du fordelt kostnadene slik at MVA-meldingen blir riktig. 

Prøv Conta gratis